競売物件購入までの流れ of こだわり不動産WEBNEW

物件を探しの入口には、インターネットを使うのが効率的です。
BIT（最高裁判所運営のホームページ）もしくは各地方裁判所に設置されている3点セット（現況調査報告書・物件明細書・評価書）で詳細を確認します。
これらの資料はあくまで参考資料です。現状と異なる場合もありますので、現地調査や権利関係の調査は必ず必要です。専門家に意見を聞いたり、調査依頼をして、情報収集するのも有効です。もちろん代行サービスの場合には可能な限りの調査を行います。

入札価格を決定するのが一番悩むところではないでしょうか。
過去の落札傾向や、近隣の相場を検討し、可能な価格を決定します。
代行サービスでは入札価格決定の判断に有効なアドバイスをさせていただきます。
そして、入札です。
入札のときに必要な書類です。

• 入札書（裁判所の執行官室で入手）
• 保証金の振込証明書（支払委託契約の場合はその証明書)
• 住民票（個人の場合）・資格証明書（法人の場合）
• 農地の場合には買受適格証明書が必要。

入札期間内に、これらの書類を郵送、または、各裁判所の執行官室へ持参します。
保証金とは、物件資料に表示されている"買受申出保証額"のことです。
通常は売却基準価格の20％になります。
書類の書き方等、不明点はご相談ください。

各裁判所内にある売却場で行われます。
執行官は、入札書の入った封筒を開封し、順次入札者の名前と金額を順次読み上げていきます。
高値の購入希望者を募っていくオークションとは違います。
入札期間に最も高い金額で入札した方が、最高価買受申出人（落札者）となります。
最高価買受申出人の保証金はそのまま、裁判所で預かる形となります。
次順位以下の方の保証金は、指定口座に数日中に返却されます。
開札期日に出席しなくても問題ありません。
代行サービス利用時には当方にて改札に出席し、結果をすぐにご連絡いたします。
結果は当日の夕方ごろにはインターネット上でも確認できます。
最高価格での入札者が二人以上ある場合には、その場で再入札が行われます。
この場合、出席していなければ参加できません。

開札期日から１週間後に売却許可決定が行われます。
（最高価買受申出人に欠格事由や異議申し立て等がなければ決定するはずです。）

さらに１週間後に売却許可決定は確定します。
確定すると，買受人に代金納付期限通知書が送付されます。
納付期限は，およそ１か月後です。この期限までに納付しないと，買受けの資格を喪失します。
保証金返還も受けられません。

代金の納付と同時に、移転登記に必要な書類の提出、登録免許税の納付等が必要です。

• 不動産登記簿謄本
• 固定資産評価証明書
• 住民票もしくは資格証明書
• 登録免許税

これらの提出、納付が済めば、裁判所が法務局に所有権の移転登記を依頼します。
移転登記が完了したら、裁判所から登記済権利証（登記識別情報）が郵送で届きます。

所有権が登記された後であっても、物件に占有者がいる場合には、引き渡してもらわなければ利用できません。
不動産の引き渡しの交渉は買受人が行う必要があります。
引き渡し日や鍵の受け渡しなどを占有者と話し合って決めます。
交渉がスムーズにいかない場合もありますが、当方で代行サービスをご利用されている場合は当方で対応します。

交渉による引き渡しが無理な場合には、強制執行を行います。
強制執行は、請求内容を国家権力により強制的に実現する手続きです。
よって、原則として「落札して代金納付したのに、物件を取得できない」ということはなくなります。
強制執行の前提として、買受人は，代金を納付した日から６か月以内に引渡命令という裁判の申立てをしておかなければなりません。
引渡命令の申立てをすると、引渡命令正本が相手方（占有者）と申立人に送達されます。
執行抗告（相手方からの不服申し立て）がなければ、約１週間後に命令が確定します。
さらに、

• 引渡命令正本に執行文を付ける申立て（執行文付与の申立て）　
• 相手方に引渡命令正本が送達されたことの証明の申請（送達証明申請）

これらの手続きを経て、相手方に対する強制執行の申立てを行います。
実際の強制執行の断行の方法・費用等につきましては、裁判所でも個々の事案により異なります。この費用については当方代行の場合でも実費負担が必要となりますのでご了解ください。